Tierras fiscales, inmuebles ociosos, pésima infraestructura vial y ferroviaria, predios industriales desocupados generan gastos de mantenimiento, se deterioran y no aportan al crecimiento ni al empleo genuino.

El Estado nacional y los provinciales acumulan bienes públicos improductivos como tierras fiscales, inmuebles ociosos, pésima infraestructura vial y ferroviaria, predios industriales desocupados, etc. por falta de control, capital, y/o gestión. Ese patrimonio tiene un costo de oportunidad: genera gastos de mantenimiento, se deteriora y no aporta al crecimiento ni al empleo genuino.

El fideicomiso mixto propone que el Estado aporte esos bienes como activo fiduciario, y que el desarrollo, la gestión y el financiamiento del proyecto queda en manos privadas. Esta división es virtuosa porque asigna cada función a quien tiene ventaja comparativa: el Estado pone el activo subyacente sin comprometer fondos públicos extras y el privado aporta capital de riesgo, expertise técnico y eficiencia operativa.

El Código Civil y Comercial define la separación patrimonial entre fiduciante, fiduciario, beneficiario y fideicomisario, estableciendo que los bienes fideicomitidos constituyen un patrimonio separado del propio del fiduciario y fiduciante. Esa autonomía es la que blinda el proyecto de contingencias ajenas como la quiebra del fiduciante/fiduciario, de embargos y permite la reversión al Estado al cumplirse el plazo u objetivo.

La clave es que el fiduciario no sea el propio Estado, quien es fiduciante y por ende, incompatible por ley, diluyendo el control cruzado y convirtiendo al controlante en controlado, con los riesgos de gestión que se busca evitar. Por eso proponemos a los Fiduciarios Sociales, entidades privadas sin fines de lucro ajenas al Estado, pero sujetas a requisitos de idoneidad, garantía y rendición de cuentas, para que administren con criterio profesional y sin la imposición de anomalías, construyendo barreras para evitar desvíos y gastos superfluos.

El Estado, como fiduciante y beneficiario residual, se focaliza en tres áreas de control:

Transparencia: rendición de cuentas periódica del fiduciario, auditorías externas y acceso a la información por parte de los organismos de control competentes.

Cumplimiento normativo: certificar que el proyecto respete el objeto para el que fue armado el fideicomiso, evitando desvíos hacia fines especulativos ajenos al fin original.

Performance: indicadores objetivos de avance, generación de empleo y retorno social, con cláusulas de intervención ante incumplimientos, en línea con la facultad de remoción del fiduciario.

Sin esto, el instrumento puede manipularse para incumplir el objeto o generar rentas extraordinarias para los involucrados sin el beneficio genuino para el Estado ni para la comunidad. Así, el fideicomiso se convierte en el mejor canal de valor para conducir la inversión a proyectos que el fisco no puede financiar, por la flexibilidad de la separación entre propiedad fiduciaria y beneficio económico, ausente en figuras como la concesión o la venta de activos públicos, que terminan financiando gasto corriente o prebendas.

Por esto, resulta apto para proyectos de infraestructura, agroindustria, polos logísticos e industriales, desarrollo inmobiliario, revalorización de predios ferroviarios o portuarios sobre tierras fiscales, al movilizar capital privado hacia sectores de alto impacto en cadenas de valor regionales, mientras el Estado conserva la titularidad y la capacidad de reclamar el activo si el proyecto no cumple el objetivo previsto.

Pero el fideicomiso mixto no es una fórmula automática de éxito ya que su eficacia depende del diseño contractual, el rol fiduciario y de la solidez de los controles. Bien estructurado, y con un fiduciario ajeno al Estado, constituye un puente ágil y estratégico entre bienes públicos ociosos y capacidad de ejecución privada, catalizando la inversión productiva sin necesidad de erogación presupuestaria directa, con cláusulas eficaces para que el Estado controle cumplimiento y performance, dando sostenibilidad a los proyectos.